Januari 2023
Prefab rolt vaker en sneller van de band
3 prestigieuze prefabconcepten
Het steeds nijpender aanbod van vakmensen, de noodzaak om faalkosten uit te bannen en de eis van energiezuinige woningen; samen zijn het belangrijke redenen waarom industriële woningproductie, als doorontwikkeling van prefab-bouwconcepten, nu echt van de grond komt en al regelmatig wordt toegepast. Een kleine inventarisatie laat zien dat er ook in dit marktsegment veel variatie en smaken zijn.
Woningcorporaties, beleggers en zelfs ontwikkelende aannemers zijn in toenemende mate geïnteresseerd in industriële woningproductie. Afgelopen najaar vond in Den Bosch voor de tweede keer de vakbeurs Prefab plaats. Daar werd duidelijk dat dit marktsegment booming is. Hoewel de nadruk op deze beurs vooral lag bij prefab bouwonderdelen, zoals geïntegreerde vloer- en gevelelementen, duurzame dakconstructies, geïntegreerde installatie- en energiemodules of badkamers, waren er ook meerdere aanbieders die al deze prefab onderdelen samenvoegen tot een industrieel geproduceerde woning.
Het roer omgooien
Niet aanwezig op de beurs, maar wel één van die nieuwe marktpartijen is iBuild. Het bedrijf is zelfs zo nieuw dat hun industrieel geproduceerde woningen uitsluitend nog in de online generator te vinden zijn. ‘We gingen 3 oktober live en we verwachten in 2023 met de eerste projecten te kunnen starten’, vertelt William van Rijn, een van de twee oprichters van iBuild.
‘Ik had jarenlang een aannemersbedrijf, maar toen dit te groot werd naar mijn zin, verkocht ik het bedrijf aan mijn compagnon. Ik werkte daarna tijdelijk bij Spaansen Bouwsystemen aan de realisatie van een nieuwe fabriek voor prefab gevelelementen. Daar ontstond bij mij de overtuiging dat we in de bouwwereld echt het roer moeten omgooien. Het is al veel vaker gezegd, maar het klopt feitelijk dat elke ontwikkelaar of aannemer die een nieuwbouwproject start steeds weer een prototype aan het bouwen is. Met alle nadelen en faalkosten van dien.’
‘Samen met Mike Wubben, mijn huidige compagnon en tevens eigenaar van een architectenbureau, hebben we met iBuild een concept dat die ‘ouderwetse’ aanpak volledig overhoop haalt. Met iBuild bieden we onze afnemers drie verschillende, grondgebonden woningen met vele configuratiemogelijkheden. Maar als het ontwerp is gekozen, komt 95 procent van alle onderdelen uit de fabriek. Het enige onderdeel dat we op dit moment nog op locatie moeten ‘aanbrengen’, is de zandcement dekvloer met daarin de vloerverwarming.’
iBuild koos voor de innovatieve all-electric dakwarmtepomp van Nefit Bosch.
Geen eigen fabrieken
Het bijzondere is dat iBuild zelf geen enkele productielocatie bezit. Hun kapitaal is, kort door de bocht, het ontwerp van de woningen en de online generator waarmee hun klanten, en de kopers bij hun klanten, het huis configureren. Van Rijn: ‘De woningen, genoemd naar hun standaard beukbreedte van 5.100, 5.400 of 5.700 millimeter, kunnen in twee lengtematen worden geleverd: 9,8 of 11,0 meter. Maar vervolgens zijn ze met veel verschillende soorten afwerkingen, dakconstructies, wel of geen uitbouw, raampartijen en twee typen technische installaties uit te rusten. Ook aan de binnenzijde kan men de indeling nog ingrijpend aanpassen.’
Volgens Van Rijn wordt de ontwikkelaar of aannemer die bij iBuild de woningen koopt zelf in zekere zin de architect van zijn woningen. De vrijheid om zaken aan te passen is nog erg groot. Ook kopers kunnen in het koopproces nog opties kiezen, zoals een aanbouw, een dakkapel, een Veluxraam of bepaalde aspecten van de inrichting.
‘Het gemak van ons concept begint zodra de woning is geconfigureerd, al direct bij de vergunningsaanvraag. Op basis van de gekozen woning is het mogelijk direct de omgevingsvergunning aan te vragen. Het aanmaken van de vergunningstekeningen gaat na het configureren van de woning volledig geautomatiseerd. Dit geautomatiseerde vergunningstraject in combinatie met de andere, gestroomlijnde voorbereiding zorgt voor circa dertig weken tijdswinst in het hele bouwproces.’
‘Zodra de vergunning is aangevraagd, reserveren wij productiecapaciteit. Praktisch alle onderdelen worden gerobotiseerd geproduceerd en vanuit de configurator voeden wij deze productieaansturing. Op de bouwlocatie hoeven we de woning alleen nog te assembleren.’
Met Premodu ontwikkelde Emergo een compleet modulair prefab woningconcept.
Keuze voor één techniek
De techniek in de woningen ligt redelijk vast. iBuild heeft daarvoor een samenwerkingsovereenkomst getekend met Nefit Bosch. Zij leveren straks honderden prefab installaties op basis van de innovatieve all-electric dakwarmtepomp die Nefit Bosch volgend jaar op de markt brengt. Deze specifiek voor schuine daken ontwikkelde, volledige geïntegreerde monoblockoplossing wordt in zijn geheel op het dak geplaatst. Alleen de aansluitingen, waarvoor geen specifieke certificering vereist is, gaan door het dak.
‘Voor ons is dat belangrijk, want wij willen geen installateurs op de bouwplaats. De hele woning moet met assemblagemedewerkers in elkaar kunnen worden gezet. Alles moet ‘klik en knel’ kunnen gebeuren. Vanzelfsprekend vindt er wel een inspectie plaats door een vakbekwame professional. Maar voor de montageploeg willen we niet van hooggekwalificeerde of speciaal gecertificeerde installateurs afhankelijk zijn.’ Vandaar dat iBuild bij hun woningen eigenlijk maar twee installatieconcepten aanbieden.
‘De prefab dakwarmtepomp is de standaardinstallatie. De compacte binnenunit, een 200 of 300 liter warmwaterboiler en een buffervat komen samen met een wtw-unit voorgemonteerd uit het prefab configuratiecentrum van Nefit Bosch. Omdat alles op een prefab skid staat, is het installatiewerk minimaal. We hebben nog een tweede installatieconcept, mocht een lucht/water-warmtepomp niet mogelijk of toegestaan zijn op een bepaalde locatie. Dit is het installatieconcept van Qsilence, met de Qbooster warmtepomp, een boiler en pvt-panelen die zowel elektriciteit als warmte opwekken.’
‘Wij willen geen installateurs op de bouwplaats’
Collectief energieconcept
Een ander industrieel woningbouwconcept is ontwikkeld door bouwbedrijf Dijkstra Draisma. Topman Biense Dijkstra is sterk gefocust op het volledig innoveren van het bouwproces. Eén van die innovaties die uit zijn ‘bouwfabriek’ komt, is Buurblok, een nieuwbouwconcept dat Dijkstra Draisma samen met Wocozon voor woningcorporaties ontwikkelde. Het concept bestaat uit energieleverende woningen die de ontwikkelaars in een leaseconcept aanbieden. Zo hoeft de corporatie de woningen niet te kopen, terwijl Buurblok als complete woondienst aan de bewoners wordt aangeboden, inclusief volledig onderhoud en zelfs elektrische auto’s. Eerder dit jaar zijn de eerste tien woningen in Leeuwarden gerealiseerd.
Dijkstra: ‘Voor die tien woningen zijn in totaal twee warmtepompen nodig die elke woning van warmte en tapwater voorzien. Die warmtepompen staan ook los van de woningen, wat handig is voor onderhoud, maar ook voor elektrische aansluiting en de aansturing. We hoeven de bewoners hier niet mee lastig te vallen. Op het dak liggen pv-panelen die de twee elektrische auto’s opladen, die vervolgens door de bewoners kunnen worden gebruikt. Zij laden dus met hun eigen dak de auto’s op en sparen zo voor gratis kilometers. Dit zit allemaal inbegrepen in de woondienst die wij aanbieden. En dat voor een huurprijs binnen de sociale huurnormen.’
Het industrieel woningbouwconcept Buurblok komt uit de ‘bouwfabriek’ van Dijkstra Draisma.
Van componenten naar concept
Een andere bouwer, Emergo, noemt zichzelf specialist in de ontwikkeling en productie van prefab bouwcomponenten, zoals prefab daken, wanden, dakkapellen en woonmodules. Inmiddels ontwikkelt Emergo ook een compleet modulair prefab woningconcept. De kern van dit woningconcept, Premodu genaamd, is de all-in module. Dit is een complete bouwmodule waarin zowel bouwkundige als installatietechnische onderdelen zijn verwerkt. Deze all-in module verwerkt Emergo in verschillende type woningen, waardoor zij uiteenlopende doelgroepen kunnen bedienen. Het bedrijf biedt het concept aan als één- of tweepersoonswoning, als gezinswoning en als levensloopwoning.
Elke woning bevat in principe dezelfde installatie. De installaties en prefab bouwcomponenten, inclusief alle onderlinge verbindingen, zijn zo ontwikkeld dat ze ook weer losmaakbaar zijn. Daarnaast bestaat een Premodu-woning grotendeels uit hout: een CLT (cross laminated timber) -vloer en HSB (houtskeletbouw) wanden en daken. Op het dak ligt een dakvullend Navitect pv-systeem.
Emergo ontwikkelde, samen met TNO en AkzoNobel, ook het zonne-energiesysteem Calosol; een vernieuwend gevelsysteem dat als thermische zonnecollector dienstdoet. Dankzij de speciaal hiervoor ontwikkelde coating haalt deze collector de energie ook uit het onzichtbare deel van het zonlicht. Dit geeft in combinatie met een warmtepomp een hoog rendement, zo vertelt de fabrikant, zelfs wanneer zij de collector mooie kleuren meegeeft. In omgekeerde modus kan de bewoner het systeem in de warme maanden gebruiken om in de koelbehoefte te voorzien.
Het industrieel woningbouwconcept Buurblok komt uit de ‘bouwfabriek’ van Dijkstra Draisma.
Overeenkomsten, maar andere invalshoeken
De concepten van iBuild, Dijkstra Draisma en Emergo lijken op het eerst oog op elkaar. Toch zijn ze erg verschillend. Wel maken ze allemaal één keuze voor een installatieconcept, dat ze bij voorkeur overal toepassen. Dit is vooral uitdagend voor de toeleverende industrie: pas je niet in hun concepten dan kan het verlies aan marktaandeel snel gaan. Tegelijk tonen de concepten van deze bouwers ook dat ze vanuit andere invalshoeken de markt benaderen. iBuild heeft een achtergrond als bouwer, maar is eigenlijk meer een ontwerper en organisator die alle benodigde partijen bij elkaar brengt. Dijkstra Draisma investeert zelf in een fabriek voor woningen. En Emergo is in de basis een toeleverancier van prefab bouwmodules voor andere partijen, maar ontwikkelde zelf één eigen woningconcept.
Ook de afnemers bij deze partijen zijn heel verschillend. ‘Wij dachten dat vooral ontwikkelaars interesse zouden hebben in iBuild’, zegt Van Rijn. ‘Maar uit de eerste gesprekken blijkt de interesse vooral bij ontwikkelende aannemers vandaan te komen. We hadden verwacht dat aannemers ons als concurrent zouden zien, maar veel van hen komen moeilijk aan mensen en zien ons concept daarom als een mooie manier om toch woningen te kunnen leveren.
Dijkstra Draisma richt zich juist weer op woningcorporaties, omdat zij deze partijen kunnen ontzorgen, ook financieel. Emergo kijkt met hun innovatieve concepten naar specifieke opdrachtgevers die voor gerichte doelgroepen willen bouwen. Zo zijn deze industriële bouwconcepten de aanzet tot een enorme transitie die zij, maar ook andere bouwers, inmiddels vol hebben ingezet.
Tekst: Rob van Mil
Fotografie: iBuild, Dijkstra Draisma, Emergo