Verduurzaming ­sociale ­huurwoningen tegen energie­armoede en hittestress

Extrapolatie energielabel verdeling woningvoorraad [1].

Limburg

Maurice Caris, sinds 2020 strategisch adviseur duurzaamheid bij Wonen Limburg, krijgt er wekelijks mee te maken. De corporatie heeft meer dan 25.000 woningen in bezit, verspreid over heel de provincie en Zuidoost-Brabant. Caris: ‘Bepaalde delen van Limburg, zeker het zuiden na de sluitingen van de mijnen, worstelen met werkgelegenheid en inkomen. Energiearmoede kent tevens onderliggende oorzaken, zoals psychische problemen, ouderdom en gezondheid. Vanuit de provincie en met steun van het Rijk lopen er veel initiatieven en programma’s. Wij willen huurders daarvan bewustmaken en hen ondersteunen, bijvoorbeeld met energie- en budgetcoaches.’
Wonen Limburg heeft sinds 2017 een programma lopen om circa duizend woningen per jaar duurzaam te renoveren, van muurisolatie en nieuwe daken en kozijnen tot zonnepanelen (of een combinatie daarvan). Volgens Caris moet hun corporatie balanceren tussen de verduurzamingopgave en haar financiële middelen. ‘We streven ernaar om in 2026 geen EFG-labels meer te hebben’, licht hij toe. ‘Opkrikken naar energielabel B kost echter al snel dertig- tot vijftigduizend euro per woning, inclusief onderhoud. Het wordt spannend wanneer we hogere isolatie in combinatie met aardgasvrij en LT-verwarming gaan toepassen. We kijken dan ook heel bewust naar wat acceptabel voor onze huurders is, afgezet tegen de investeringen en de CO₂-reductie.’

650.000 huishoudens verkeren in energiearmoede

Langs het Vechtdal

Tussen het Duitse Münsterland, vlak over de grens, en het Zwarte Water bij Zwolle bezit Vechtdal Wonen meer dan 10.000 huurwoningen, inclusief 2.200 woningen op de campus in Enschede. De gemeenten waarin Vechtdal Wonen actief is, hebben over het algemeen maar weinig energiearmoede. Voor 2020/2021 werd de corporatie door Republiq, een adviesbureau in maatschappelijk vastgoed, onderscheiden met de tweede prijs qua duurzaamheid. Ludo Zwakenberg is projectontwikkelaar bij de corporatie en Wilco Wittenberg adviseur innovatie en duurzaamheid.
‘Onze ambitie om ons bezit te verduurzamen naar gemiddeld energielabel B in 2020’, vertelt Zwakenberg, ‘hebben we waargemaakt: ruim 50 procent van de bestaande woningvoorraad heeft energielabel A of hoger, meer dan 20 procent label B, en zo’n 7 à 8 procent EFG.’ Volgens hem is dat te danken aan de strategie die de corporatie al enige jaren volgt. ‘We hanteren een driedeling: eerst de trias energetica voor de schil die we zonder huurverhoging doorvoeren, dan ons zonneplan, daarna de installaties. Aanvankelijk wilden we het zonneplan – alle daken van huurwoningen waar mogelijk met zonnepanelen bedekken – tot 2030 laten lopen, maar op verzoek van de huurdersorganisatie hebben we die versneld naar 2025.’
Wilco Wittenberg vult aan: ‘Voor zonnepanelen vragen we een bijdrage van 1,80 euro per maand per paneel’, zegt hij. ‘Dat dekt onze service en onderhoud, terwijl de huurders circa 75 procent van de opbrengsten van de zonnepanelen overhouden. De volgende grote stap, het gasloos maken van ons bezit, vergt nauwe afstemming met de gemeenten. Worden ze all-electric, met een hybride warmtepomp uitgerust of gaan ze aan een warmtenet? In ons gebied kennen we een grootschalig warmtenet alleen in Enschede. Wellicht kan het ook op andere plaatsen met een lokaal warmtenet voor enkele tientallen woningen. Per buurt of per complex bekijken we welke oplossing het beste is. Zo voeren we in Dedemsvaart een pilot bij vijftien woningen uit met een hybride warmtepomp. Welke kosten en inspanningen zijn daarmee gemoeid? De kennis en ervaring gebruiken we voor het verder gasloos maken van ons bezit. Vanaf 2026 moeten we cv-ketels vervangen door een duurzamer alternatief. Opschaling is daarbij wel een uitdaging: een warmtepomp installeren vergt fors meer voorbereiding, een hogere investering, luistert nauwer en duurt langer dan een cv-ketel.’

De omvang van energie-­armoede in 2020 en 2022 [2].

De Ommelanden

Acantus, de grootste woningcorporatie in de Groninger Ommelanden, is nog niet zo ver. In Noordoost- en Oost-Groningen heeft het circa 13.000 sociale huurwoningen in bezit. De streek wordt gekenmerkt door een hoge graad van energiearmoede: lage inkomens, veel werkeloosheid en matig tot slecht geïsoleerde woningen. Bijna de helft heeft moeite om de eindjes aan elkaar te knopen, staat in het woonlastenakkoord 2020 - 2024. Dat blijkt ook uit het TNO-rapport: zo’n 10 procent van de inwoners kampt met energiearmoede.
Robert de Jonge, senior projectleider vastgoed en verantwoordelijk voor grootschalige renovatie en nieuwbouw binnen Acantus, weet dat als geen ander. De Veendammer is sinds zijn aanstelling, vijf jaar geleden, bezig met een inhaalslag. De Jonge: ‘Toen we in 2019 met projectmatige renovatie begonnen, pakten we zo’n tachtig woningen per jaar aan. Nu is dat met vijfhonderd tot achthonderd per jaar op stoom gekomen. Acantus doet dat met twee vaste partners: Paas uit Nieuw Buinen en Plegt Vos uit Assen. Uitgangspunt is de trias energetica waarbij het energielabel vaak naar A wordt opgekrikt.’
Verduurzaming en energiebesparing hebben prioriteit’, vervolgt hij. ‘Dat doen we in het programma ‘Energie de Baas’ waarbij we de EFG-labels vóór 2028 uitfaseren door isolatie, met zonnepanelen, energiecoaches, een kierteam en voorlichting. Bij achthonderd huishoudens hebben we nu zonnepanelen geplaatst. Voor zes zonnepanelen vragen we een kleine vergoeding van tien euro per maand. We krijgen veel aanvragen binnen. Onder de noemer ‘GeWOON Groen’ kopen Groningse woningcorporaties die gezamenlijk in. Ook onderzoeken we hoe we verduurzaming kunnen versnellen, bijvoorbeeld door hybride warmtepompen. In Westerlee, een dorp in Oldambt, loopt daarnaar een pilot. We zien positieve resultaten. Een warmtepomp met een cv-ketel bespaart bijna driekwart op gebruik van aardgas. Dat kunnen we op termijn deels vervangen door groengas, synthetisch gas, waterstofgas of een combinatie daarvan.’

‘Verduurzaming van EFG-labels is best wel spannend’

Amsterdam

Sociale huurwoningen in Limburg, het Vechtdal en de Ommelanden zijn onvergelijkbaar met die in Amsterdam. De hoofdstad heeft een bovengemiddeld percentage aan huurwoningen in de Randstad, ruim 47 procent. Een op de tien huurders worstelt er met energiearmoede. Sinds 2020, na de aanval van Poetin op Oekraïne, is dat aantal sterk toegenomen.
‘Verduurzaming van EFG-labels is best wel spannend’, zegt Pablo van der Laan, strategisch adviseur bij Ymere. De woningcorporatie is niet alleen de grootste, maar met een vastgoedbezit van 16,5 miljard euro tevens de rijkste van ons land. Ymere verhuurt in Amsterdam, Haarlem en Alkmaar ruim 74.000 sociale huurwoningen.
‘Wij hebben een apart team om de slechtere huurwoningen te verbeteren’, verduidelijkt hij. ‘De opgave is 8.500 woningen. Door de wijziging van de rekenmethode voor het label – van NEN 7120 naar NTA 8800 – valt dat voor kleinere woningen ongunstig uit. Daarnaast loopt er een langjarig programma voor verduurzaming en renovatie. Voor de EFG-labels sturen we op B plus-aansluiting op het warmtenet van Vattenfall, samen met de gemeente. Zo worden de Van der Pekbuurt (Buiksloterham/Amsterdam-Noord) en de Reimerswaalbuurt (Osdorp) binnenkort op het warmtenet aangesloten. Via ‘Warm Amsterdam’ zetten we daar nu versneld op in, zonder de woningen meteen te isoleren. Ook kopen we een deel van het vastrecht af. Toch kost het jaren aan voorbereiding. Daarvoor hebben we een procesmanager aangetrokken.’

Een hoge energierekening of een energetisch zeer slechte woning (LIHE of LIZLEK) [2].

Gespikkeld bezit

Wat renovatie en verduurzaming in steden als Amsterdam gecompliceerd maakt, is gespikkeld bezit: een deel van de woningen, vaak op de begane grond of op de eerste verdieping in oudere wijken zoals de Rivierenbuurt, is in handen van huiseigenaren terwijl de appartementen erboven worden verhuurd. In de VvE (Vereniging van Eigenaren) zitten kopers en Ymere, als vertegenwoordiger van de huurders. ‘Eigenaren en huurders hebben verschillende belangen’, licht Van der Laan toe. ‘VvE’s sparen vaak niet en voeren alleen regulier onderhoud (als schilderwerk en vervanging van de kozijnen) uit, waardoor verduurzaming van de woningen, bijvoorbeeld met een warmtepomp, in het gedrang komt. Het is een financieel probleem. Volgens de prestatieafspraken moet 70 procent van de bewoners met de verbetering akkoord gaan, maar Ymere staat niet borg voor een duurzame lening.’
Hoewel de combinatie van zonnepanelen en warmtepompen aantrekkelijk lijkt, zorgt dat in de grote stad, met beperkte ruimte en woonoppervlak, wel voor het nodige kunst- en vliegwerk. ‘Sinds 2018 verhuurt Iederzon in opdracht van Ymere zonnepanelen voor tien tot twintig euro per maand’, zegt Van der Laan. ‘We hebben circa 90.000 panelen geplaatst, het aantal aanvragen zit in de lift. Eerst moesten we bij de VvE’s leuren, nu willen ze wel, maar bungelen ze onderaan.’
Warmtepompen leveren in de grote stad een uitdaging op. De strategisch adviseur: ‘De investering in een warmtepomp - plus het nodige onderhoud – ligt een factor vijf hoger dan een cv-ketel. En soms gooit netcongestie roet in het eten, zoals in Haarlem, waar we jaren op aansluiting moesten wachten. Niet zozeer door de warmtepompen maar vanwege de laadpalen die wel tien keer zoveel stroom vreten. En dan is het ook nog zoeken naar geschikte plaatsen om de wamtepompen te plaatsen vanwege de vaak beperkte ruimte.’

Hittestress

Door klimaatverandering komen hittegolven steeds meer en in verhevigde mate voor. Zo erg als ‘Cerebus’, de hittegolf die deze zomer Zuid-Europa en Noord-Afrika met temperaturen van ruim 40 °C teisterde, zal het hier niet worden, maar Nederland is op veel vlakken, constructief en organisatorisch, slecht uitgerust op steeds hogere temperaturen. Voordien werden onze woningen gebouwd met steen, beton en grote raampartijen. Dat is prima bij weinig licht en kou in de winter, maar een verschrikking tijdens de hete zomer, zeker als de eisen voor isolatie strenger worden en ventilatie (plus koeling) niet in het ontwerp of tijdens de renovatie worden meegenomen. Het gevolg is dat de verkoop en inzet van airco’s tijdens hittegolven hand over hand toeneemt, energetisch de slechtst denkbare oplossing die bovendien de warmte naar buiten brengt.
Woningcorporaties beginnen zich over klimaatadaptieve maatregelen te buigen. De eisen voor hittestress gelden echter alleen voor nieuwbouw (TOJuli), niet voor de bestaande bouw. Huurders moeten bij hittestress aantonen dat de binnentemperatuur jaarlijks 300 uur boven de 26,5 °C uitkomt als het buiten enkele graden kouder is, om woningcorporaties tot maatregelen te bewegen.
‘Hittestress is een vraagstuk waar niet één oplossing voor is’, zegt Caris. ‘Dat vergt maatwerk per gebouw en situatie. Bij een eerste inventarisatie hebben we maatregelen getroffen bij gebouwen die erg hittegevoelig bleken. Zonwering is het meest effectief. Dat bieden we zonder huurverhoging vanuit het nationaal isolatieprogramma aan.’
Acantus slaat in Groningen een andere richting in: meer groeninrichting, zowel in de vorm van groendaken als binnentuinen en wateropslag. ‘Energiegebruik voor koelen in de woning willen we het liefst voorkomen’, stelt De Jonge. ‘Natuurlijk, passief koelen heeft onze voorkeur. Bij een renovatieproject in Noordwest Veendam onderzoeken we nu groendaken in combinatie met een groene zone voor waterberging en -infiltratie.’
Kierdichting en betere isolatie vragen echter wel om voldoende ventilatie en koeling. Corporaties zijn daarin vaak terughoudend. ‘We krijgen steeds meer installaties in woningen voor comfort’, legt Anne Leeuw uit. ‘Dat vraagt veel van de huurders. Soms schakelen ze de mechanische ventilatie wegens het lawaai uit. We zullen samen moeten optrekken, bijvoorbeeld met de groene huisvesters of met MMT (mensen maken de energietransitie). Meer bomen en groen in de buurt zijn kosteneffectiever dan groendaken. Dat vergt onderhoud, detaillering en het voorkomen van lekkages.’
De cruciale vraag is wie de regie voor hittestress op zich neemt. Nu is dat versnipperd en niet duidelijk wie er verantwoordelijk is voor de aanpak van oververhitte woningen. Zijn dat de gemeenten, de woningcorporaties, de VNG of is het een taak voor de rijksoverheid?

Bron

- Mulder P., Batenburg A., Dalla Longa F., ‘Energiearmoede in Nederland 2022’, TNO, Delft, 2023 
https://bit.ly/VVplus-tno-systeemtransitie

Tekst: Tseard Zoethout
Fotografie: Vechtdal Wonen